Extinción de condominio en Madrid: qué impuestos se pagan al quedarse con el piso

Cuando un piso pertenece a dos o más personas —dos hermanos que lo heredaron, una pareja que compró a medias, unos socios— llega un día en el que uno quiere salir y otro quiere quedarse. La extinción de condominio en Madrid es la fórmula para deshacer esa copropiedad, y su gran atractivo es fiscal: bien planteada, los impuestos de la extinción de condominio son muy inferiores a los de una compraventa. Mal planteada, Hacienda la trata como una transmisión y la factura se dispara. Te explicamos cuándo se paga qué.

Qué es la extinción de condominio

También se conoce como disolución de proindiviso. Consiste en poner fin a una comunidad de bienes sobre un inmueble: uno de los copropietarios se adjudica la vivienda entera y compensa en dinero a los demás por su parte. El Código Civil respalda esta salida cuando el bien no se puede dividir sin desmerecerlo, que es el caso de casi cualquier piso: el artículo 1062 permite adjudicarlo a uno solo con la obligación de abonar a los otros su cuota en metálico.

Por qué tributa por AJD y no por ITP

Aquí está la clave del ahorro. La disolución de una comunidad sobre un bien indivisible, adjudicando el inmueble a un comunero que compensa en dinero al resto, no se considera una transmisión, sino una especificación de derechos: el que se queda con el piso ya era dueño de una parte. Por eso no tributa por transmisiones patrimoniales onerosas, sino por la cuota gradual de actos jurídicos documentados, que grava la escritura notarial inscribible en el Registro de la Propiedad, tal y como recoge el texto refundido de la Ley del ITP y AJD.

La diferencia entre un impuesto y otro es enorme. En la Comunidad de Madrid, el ITP de una vivienda de segunda mano se sitúa con carácter general en el 6 %, mientras que el tipo general de AJD es del 0,75 %. Puedes ver los detalles de cada uno en nuestras guías sobre el ITP al comprar un piso en Madrid y sobre el impuesto de actos jurídicos documentados. El sujeto pasivo del AJD es quien se queda con el inmueble.

Cuánto se paga: la base imponible

Durante años se discutió si el AJD se calculaba sobre el valor total del inmueble o solo sobre la parte que adquiere el comunero que se queda. El Tribunal Supremo fijó doctrina en 2018 en favor de la segunda opción: la base imponible es el valor de la parte que se adquiere ex novo, no el valor completo de la vivienda. Conviene, en todo caso, revisar el criterio que aplica la Administración autonómica en el momento de la escritura, porque este es el punto que con más frecuencia acaba en comprobación de valores.

Un ejemplo con números

Dos hermanos heredan un piso en Madrid valorado en 300.000 euros, al 50 % cada uno. Uno se lo adjudica entero y paga 150.000 euros al otro. Sobre esa base de 150.000 euros, el AJD al 0,75 % supone 1.125 euros. Si la misma operación se hubiera instrumentado como una compraventa de la mitad indivisa, habría tributado por ITP al 6 %: 9.000 euros. La diferencia, casi 8.000 euros, explica por qué merece la pena hacerlo bien.

Cuándo se rompe el ahorro: los excesos de adjudicación

El tratamiento favorable solo se mantiene si la operación cumple ciertas condiciones. Estas son las situaciones que lo estropean:

• Compensar con algo que no sea dinero. Si en lugar de pagar en metálico se entrega otro inmueble, la operación puede calificarse como permuta y tributar por ITP.
• No compensar al otro comunero o hacerlo por debajo de su cuota: ese exceso gratuito se considera una donación y tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
• Disolver solo parcialmente la comunidad, dejando a varios copropietarios dentro. Si no se extingue de verdad el condominio, la operación puede recalificarse.

La escritura debe declararse con el modelo 600 ante la Comunidad de Madrid en el plazo de 30 días hábiles desde la firma. Fuera de plazo hay recargos y, si media requerimiento previo, sanción.

¿Y la plusvalía municipal?

Cuando la extinción de condominio es una simple especificación de derechos —bien indivisible, compensación en dinero y sin excesos evitables—, el criterio consolidado es que no se produce el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos, porque no hay transmisión. Si, en cambio, la operación esconde una transmisión, la plusvalía se devenga con normalidad; te contamos cómo funciona en nuestra guía sobre la plusvalía municipal al vender un piso en Madrid.

El IRPF del que se va

La Ley del IRPF establece que la división de la cosa común y la disolución de comunidades de bienes no dan lugar, por sí solas, a una alteración patrimonial, siempre que no se actualicen los valores. Ahora bien, el Tribunal Supremo ha admitido que sí puede existir ganancia patrimonial para el comunero que sale cuando la compensación que recibe supera el valor por el que en su día adquirió su cuota. En ese caso tributa en la base del ahorro como cualquier otra ganancia por la venta de un inmueble.

El caso del divorcio

Si la vivienda pertenecía a la sociedad de gananciales, la adjudicación a uno de los cónyuges al disolverla está expresamente exenta de ITP y AJD. La exención cubre las adjudicaciones en pago del haber de gananciales, no cualquier reparto entre excónyuges: si la pareja no estaba casada, o si estaba casada en separación de bienes y compró el piso en proindiviso, no hay exención y se aplican las reglas generales que hemos visto.

Si el piso está alquilado

Extinguir el condominio no altera el contrato de arrendamiento: el inquilino sigue igual y el nuevo propietario único pasa a cobrar el 100 % de la renta y a declararla entera en su IRPF, en lugar del reparto por cuotas que explicamos en el artículo sobre cómo se declara el alquiler entre varios propietarios.

La extinción de condominio es una de las operaciones inmobiliarias con mejor tratamiento fiscal, pero también de las que más se tuercen por un detalle mal cerrado en la escritura. Si te has quedado con un piso en Madrid y quieres ponerlo en alquiler sin complicaciones, en Rubirent lo gestionamos de principio a fin: valoramos la renta, buscamos un inquilino solvente y nos ocupamos del papeleo. Echa un vistazo a nuestros planes de gestión del alquiler y despreocúpate.