Plusvalía municipal al vender un piso en Madrid: qué es y cómo se calcula

Cuando vendes un inmueble, la ganancia que declaras en el IRPF no es el único impuesto que aparece. Existe un tributo municipal, menos conocido pero de importe nada despreciable, que se liquida ante el Ayuntamiento: la plusvalía municipal al vender un piso en Madrid. Su nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), y grava el aumento de valor del suelo —no de la construcción— durante los años que has sido propietario. Si tienes una vivienda que vas a vender, te conviene saber cómo se calcula, cuándo no hay que pagarlo y qué plazos manejas, porque un error aquí puede costarte caro.

Qué es exactamente la plusvalía municipal

La plusvalía municipal es un impuesto local que se paga al ayuntamiento donde está el inmueble, distinto de la ganancia patrimonial que tributa en el IRPF ante la Agencia Tributaria. Grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo urbano desde que lo adquiriste hasta que lo transmites, con un máximo de veinte años de tenencia a efectos de cálculo. En una compraventa el obligado a pagarlo es el vendedor; en una herencia o donación, quien recibe el inmueble. Recae solo sobre suelo urbano: la venta de una finca rústica no genera este tributo.

Cómo se calcula la plusvalía municipal: los dos métodos

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, que anuló el sistema de cálculo anterior, el Real Decreto-ley 26/2021 introdujo un régimen nuevo que te deja elegir entre dos formas de determinar la base imponible, y aplicar la que te resulte más favorable:

• Método objetivo: se parte del valor catastral del suelo en el momento de la venta y se multiplica por un coeficiente que aprueba el ayuntamiento en función de los años de tenencia. Esos coeficientes tienen un máximo fijado por ley que se actualiza cada año en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
• Método real: se calcula el incremento efectivo del valor del suelo. Se toma la diferencia entre el precio de venta y el de compra que figuran en las escrituras, y se aplica el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble.

La clave está en comparar ambos resultados. Si el incremento real del suelo ha sido bajo —algo habitual en pisos comprados cerca del pico de precios—, el método real suele salir más barato. Para hacerte una idea rápida de las cifras puedes usar nuestra calculadora de plusvalía municipal antes de acudir a la sede electrónica del ayuntamiento.

Cuándo no se paga plusvalía municipal

Esta es la novedad más importante para el propietario. Si vendes por un precio igual o inferior al que pagaste al comprar, no ha habido incremento de valor y la operación no está sujeta al impuesto. Para acreditarlo debes aportar las escrituras de adquisición y de transmisión, que demuestran que no ha existido plusvalía real. Es fundamental conservar la escritura de compra: sin ella, probar la ausencia de ganancia se complica mucho. Este supuesto de no sujeción evita pagar por un beneficio que en realidad no se ha producido.

Cuánto se paga y quién fija el tipo

Sobre la base imponible calculada por cualquiera de los dos métodos se aplica un tipo de gravamen que fija cada ayuntamiento, con un máximo del 30 % establecido por la normativa estatal. Cada municipio concreta el porcentaje y los coeficientes en su ordenanza fiscal, de modo que la cuota final depende del ayuntamiento donde esté el piso. Antes de vender, conviene consultar la ordenanza vigente del Ayuntamiento de Madrid para conocer los coeficientes y el tipo aplicables en tu caso concreto.

Plazos y forma de pago

En el municipio de Madrid el impuesto se gestiona por autoliquidación: eres tú quien calcula la cuota y la ingresa. Los plazos, contados desde la fecha de la transmisión, son los siguientes:

1. Compraventa u otra transmisión entre vivos: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
2. Herencia u otra transmisión por fallecimiento: 6 meses, prorrogables hasta un año si se solicita dentro de los primeros seis.

Presentar fuera de plazo conlleva recargos e intereses, así que no conviene dejarlo para el final del proceso de venta.

Relación con la ganancia en el IRPF

La plusvalía municipal y la ganancia patrimonial del IRPF son impuestos distintos, pero están conectados: el importe que pagas de plusvalía municipal es un gasto de la transmisión que reduce la ganancia patrimonial sujeta a IRPF. Conviene calcular ambos de forma conjunta para conocer el coste fiscal total de la venta. Si además vendes un piso que tienes alquilado, revisa antes nuestra guía sobre el tanteo y retracto del inquilino, porque hay pasos previos que no puedes saltarte, y lo que debes saber si vas a comprar un piso con inquilino.

Conclusión

La plusvalía municipal no debería pillarte por sorpresa: sabiendo que puedes elegir el método de cálculo más favorable, que no se paga si no hubo incremento real de valor y que los plazos son cortos, llegas a la firma con los números claros. En Rubirent acompañamos a los propietarios en todo el ciclo de su vivienda, del alquiler a la venta. Descubre nuestros planes de gestión del alquiler y toma cada decisión con la tranquilidad de tenerlo todo en orden.