AJD en Madrid: cuánto se paga de actos jurídicos documentados al comprar vivienda

Al comprar una vivienda en Madrid, casi todo el mundo tiene claro que hay que pagar impuestos, pero muchos propietarios descubren el impuesto de actos jurídicos documentados el mismo día de la firma, cuando el notario menciona el modelo 600. El AJD en Madrid no aparece siempre: depende de si compras obra nueva o segunda mano, de si firmas hipoteca y del tipo de escritura que lleves al notario. Te explicamos cuándo se paga, cuánto y quién asume el coste.

Qué es el impuesto de actos jurídicos documentados

El AJD es una de las tres modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. No grava la compra en sí, sino el documento: las escrituras notariales que tienen por objeto cantidad o cosa valuable y que son inscribibles en un registro público, como el Registro de la Propiedad. Es un tributo cedido a las comunidades autónomas, de modo que el porcentaje que acabas pagando lo fija la Comunidad de Madrid.

La regla que más confusión genera es la incompatibilidad entre el ITP y la cuota gradual del AJD. Si una operación ya tributa por transmisiones patrimoniales onerosas, no vuelve a tributar por AJD. Por eso, cuando compras un piso de segunda mano en Madrid, solo pagas el ITP al comprar un piso en Madrid, y no AJD por esa compraventa.

Cuándo paga AJD un propietario en Madrid

Estas son las situaciones más habituales en las que un propietario se topa con este impuesto:

• Compra de vivienda nueva: la entrega por el promotor está sujeta a IVA, y, al no haber ITP, sí se paga AJD por la escritura.
• Escritura de préstamo hipotecario: está gravada por AJD, aunque desde 2018 no la paga el comprador (lo vemos más abajo).
• Declaración de obra nueva y división horizontal: típico al construir una vivienda unifamiliar o al dividir un edificio en pisos.
• Agrupación, segregación, agregación y división de fincas, incluida la división de un piso grande en dos viviendas independientes.
• Extinción de condominio, cuando varios copropietarios se reparten el inmueble y uno se lo adjudica compensando a los demás.

En cambio, la escritura de cancelación de hipoteca está exenta de AJD, aunque tengas que asumir los gastos de notaría y registro. Y la compraventa de segunda mano, como decíamos, va por ITP.

Cuánto se paga: los tipos vigentes en la Comunidad de Madrid

Según la normativa vigente en la Comunidad de Madrid, el tipo general de los documentos notariales es del 0,75 %. Existen, además, varios tipos reducidos:

• 0,4 % en la adquisición de vivienda por una persona física cuando el valor es igual o inferior a 120.000 euros.
• 0,5 % cuando ese valor supera los 120.000 euros y no pasa de 180.000 euros.
• 0,75 % a partir de 180.000 euros, es decir, el tipo general.
• 0,2 % para determinadas viviendas de protección pública que no llegan a la exención.
• 1,5 % cuando en la entrega de un inmueble se renuncia a la exención del IVA, algo frecuente entre empresarios al comprar locales o naves.

Los mismos tramos del 0,4 %, el 0,5 % y el 0,75 % se aplican a las escrituras de préstamo hipotecario destinado a adquirir vivienda, tomando como referencia el capital garantizado.

Un ejemplo con números

Compras una vivienda de obra nueva en Madrid por 320.000 euros. Pagarás un 10 % de IVA, es decir, 32.000 euros, y un 0,75 % de AJD sobre el mismo importe: 2.400 euros. En total, 34.400 euros de impuestos, a los que hay que sumar notaría, registro y gestoría. Si el precio hubiera sido de 150.000 euros, el AJD bajaría al 0,5 %: 750 euros.

Quién paga el AJD de la hipoteca

Es la duda estrella desde la polémica judicial de 2018. El Real Decreto-ley 17/2018 zanjó el asunto: en las escrituras de préstamo con garantía hipotecaria formalizadas desde el 10 de noviembre de 2018, el sujeto pasivo del AJD es el prestamista, es decir, el banco. Si firmas hoy una hipoteca, ese impuesto no sale de tu bolsillo.

Ojo, porque el AJD de la compraventa de obra nueva sí lo paga el comprador: son dos escrituras distintas y dos hechos imponibles distintos, aunque se firmen el mismo día y ante el mismo notario.

Cómo y cuándo se declara: el modelo 600

El AJD se autoliquida con el modelo 600 ante la Comunidad de Madrid, y el plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura. En la práctica, cuando hay hipoteca, suele encargarse la gestoría designada por el banco; en una compra al contado o en una declaración de obra nueva, la responsabilidad de presentarlo en plazo es tuya. Presentarlo tarde implica recargos y, si media requerimiento, sanción.

Guarda siempre la carta de pago y la copia del modelo junto con la escritura: son la prueba documental de lo que te costó adquirir el inmueble.

El AJD también cuenta en tu IRPF

Aquí está la parte que casi nadie aprovecha. El AJD no es solo un gasto de la compra: forma parte del valor de adquisición del inmueble junto con la notaría, el registro y la gestoría. Eso tiene dos efectos muy concretos para un propietario:

1. El día que vendas, un valor de adquisición más alto significa una ganancia patrimonial menor y, por tanto, menos impuesto. Lo detallamos en cómo tributa la venta de un piso en el IRPF.
2. Si alquilas la vivienda, esos gastos se integran en el coste de adquisición satisfecho sobre el que se calcula la amortización del 3 % en el IRPF, uno de los gastos deducibles más potentes del alquiler.

Por eso conviene tener la documentación de la compra ordenada desde el primer día, aunque no pienses vender ni alquilar a corto plazo.

Conclusión

El AJD es un impuesto pequeño comparado con el IVA o el ITP, pero conviene tenerlo en el cálculo antes de firmar: en Madrid ronda el 0,75 % de la escritura y baja al 0,5 % o al 0,4 % en viviendas de precio moderado. Y recuerda que en la hipoteca lo paga el banco, no tú.

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