Cómo tributa la venta de un piso en el IRPF: la ganancia patrimonial

Vender un piso no termina en la notaría. Al año siguiente, Hacienda te pide cuentas: la diferencia entre lo que pagaste al comprar y lo que has obtenido al vender es una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF. Muchos propietarios en Madrid descubren tarde que esta factura fiscal puede llevarse una parte importante del beneficio de la operación. En esta guía te explicamos cómo tributa la venta de un piso en el IRPF, cómo se calcula la ganancia patrimonial paso a paso y en qué casos puedes quedar exento de pagar.

Qué es la ganancia patrimonial por la venta de una vivienda

Cuando vendes un inmueble por un precio superior al que te costó, obtienes una ganancia patrimonial. Esa ganancia se integra en la base imponible del ahorro del IRPF, no en la base general donde tributan tu nómina o las rentas del alquiler. Es un matiz importante: la venta se declara en la renta del año siguiente a la operación, con independencia de que el dinero ya lo tengas en el banco. Si vendes en 2026, lo declaras en la campaña de la renta de 2027.

Cómo se calcula: valor de transmisión menos valor de adquisición

La ganancia no es, sin más, la diferencia entre el precio de compra y el de venta. La fórmula es valor de transmisión menos valor de adquisición, y cada término admite ajustes que casi siempre juegan a tu favor porque reducen la ganancia sobre la que pagas.

El valor de adquisición

Parte del precio que pagaste por la vivienda, e incluye también los gastos e impuestos que asumiste al comprarla:

• El ITP o el IVA que abonaste en la compra, según fuese vivienda de segunda mano u obra nueva.
• Notaría, registro de la propiedad y gestoría de aquella compra.
• Las inversiones y mejoras que hayas realizado (una reforma integral, no el mantenimiento ordinario).

De ese valor de adquisición hay que restar las amortizaciones si el piso ha estado alquilado, porque ya te dedujiste ese desgaste en años anteriores. Puedes repasar cómo funciona en nuestro artículo sobre la amortización del alquiler en el IRPF.

El valor de transmisión

Parte del precio de venta, del que puedes descontar los gastos e impuestos que la operación te haya generado como vendedor:

• La plusvalía municipal que hayas pagado al ayuntamiento.
• La comisión de la inmobiliaria.
• El certificado energético y otros gastos necesarios para vender.

Cuánto se paga: los tramos del ahorro en 2026

La ganancia se suma al resto de rendimientos del ahorro y tributa por tramos, de forma progresiva. Según la escala vigente en 2026, la base del ahorro se grava así:

• Hasta 6.000 €: 19 %.
• De 6.000 € a 50.000 €: 21 %.
• De 50.000 € a 200.000 €: 23 %.
• De 200.000 € a 300.000 €: 27 %.
• A partir de 300.000 €: 28 %.

Es decir, una ganancia de 40.000 € no tributa entera al 21 %: los primeros 6.000 € van al 19 % y el resto al 21 %. Puedes consultar la escala actualizada en la sede de la Agencia Tributaria.

Cuándo no pagas: exenciones que conviene conocer

La normativa contempla varios supuestos en los que la ganancia queda exenta, total o parcialmente. Los más habituales son:

• Reinversión en vivienda habitual. Si el piso que vendes es tu vivienda habitual y destinas el importe a comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida. Ojo: esto no se aplica a un piso que tenías alquilado o vacío, solo a tu residencia.
• Mayores de 65 años. La venta de la vivienda habitual por parte de un contribuyente mayor de 65 años está exenta de tributar por la ganancia. Para otros inmuebles, la exención exige reinvertir el importe en una renta vitalicia, con límites y plazos.
• Coeficientes de abatimiento. Si compraste el inmueble antes de 1995, una parte de la ganancia puede reducirse por los llamados coeficientes de abatimiento, hasta un límite de valor de transmisión establecido por la norma.

Cada una de estas exenciones tiene requisitos y plazos estrictos, así que conviene comprobarlos antes de vender, no después.

Si eres no residente o vendes un piso alquilado

Si vendes siendo no residente fiscal en España, el comprador te practica una retención del 3 % del precio y la tributación sigue reglas propias; lo vemos en la guía del impuesto de no residentes. Y si vendes un piso que tienes alquilado, recuerda que el inquilino conserva sus derechos: el contrato no se extingue por el cambio de propietario.

Planifica antes de firmar

La ganancia patrimonial no debería ser una sorpresa el día de la declaración. Reunir facturas de la compra, de las reformas y de los gastos de venta, y valorar si te encaja alguna exención, puede suponer un ahorro fiscal considerable. Y si dudas entre vender o rentabilizar el piso alquilándolo, en Rubirent te ayudamos a decidir: consulta nuestros planes de gestión del alquiler y calcula qué te renta más antes de dar el paso.