Alquilar un piso entre varios propietarios: cómo se declara en el IRPF

En Madrid son muchísimos los pisos en alquiler que no tienen un único dueño: pertenecen a un matrimonio, a varios hermanos que heredaron la vivienda o a socios que compraron juntos para invertir. Cuando llega la campaña de la renta, aparece la duda de cómo se declara el alquiler entre varios propietarios. La respuesta es sencilla en su idea de fondo: cada copropietario tributa por su parte en el IRPF, en proporción a la cuota que le corresponde. Pero los matices —el reparto en proindiviso, el caso de los gananciales o la reducción de cada uno— dan más de un quebradero de cabeza. Te lo explicamos con claridad.

Cada copropietario declara su parte, no uno por todos

Un error habitual es pensar que basta con que declare uno de los propietarios «el importe entero» del alquiler. No funciona así. El arrendamiento de un piso con varios titulares genera un rendimiento del capital inmobiliario que se atribuye a cada uno de ellos, y cada cual lo incluye en su propia declaración. No existe una declaración conjunta de la vivienda: hay tantas porciones de renta como copropietarios.

Esto significa que, aunque el inquilino ingrese toda la renta en una sola cuenta o firme el contrato solo una persona, a efectos fiscales lo que importa es quién es titular del inmueble y en qué porcentaje. El nombre que figure en el contrato o la cuenta donde se cobra no altera el reparto fiscal.

El reparto sigue la cuota de propiedad

La regla general la marca la Ley del IRPF: los rendimientos se atribuyen a cada titular según su cuota de participación en la propiedad. Si dos hermanos tienen el piso al 50 %, cada uno declara la mitad de los ingresos y la mitad de los gastos. Si son tres al 33,3 %, cada uno una tercera parte. Y si las cuotas son desiguales —por ejemplo, uno posee el 60 % y otro el 40 %—, el reparto sigue exactamente esos porcentajes.

Ese porcentaje es el que consta en la escritura o en la nota simple del Registro de la Propiedad. Conviene tenerlo claro antes de declarar, porque tanto los ingresos como cada uno de los gastos deducibles se prorratean con el mismo criterio.

El caso de los gananciales: al 50 % aunque firme uno solo

Cuando la vivienda es un bien ganancial de un matrimonio en régimen de sociedad de gananciales, el rendimiento del alquiler se atribuye por mitad a cada cónyuge, con independencia de quién aparezca en el contrato o de quién cobre. Cada uno declara el 50 % de la renta neta.

Distinto es que el piso sea un bien privativo de uno de los cónyuges —porque lo tenía antes de casarse, lo heredó o lo recibió en donación—. En ese caso, la totalidad del rendimiento corresponde a ese cónyuge y lo declara él íntegramente, aunque estén casados en gananciales. La clave, de nuevo, es la titularidad jurídica del inmueble.

Cada uno aplica su reducción y sus gastos

La buena noticia es que cada copropietario disfruta de sus propias ventajas fiscales sobre su parte. Sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual, cada titular aplica la reducción que le corresponda —del 50 % con carácter general, y superior en determinados supuestos—. Puedes ver cómo funciona en nuestro artículo sobre la reducción del IRPF por alquiler de vivienda.

Del mismo modo, los gastos deducibles del alquiler —IBI, comunidad, seguro, intereses del préstamo, amortización o reparaciones— también se reparten según la cuota de cada uno. Un propietario con el 50 % deduce la mitad del IBI y la mitad de la amortización; nunca el total. Este reparto proporcional, aplicado con orden, es lo que permite que la carga fiscal del alquiler sea mucho más baja de lo que muchos propietarios creen.

¿Hay que constituir una comunidad de bienes?

Poseer un piso en común no obliga por sí mismo a crear ninguna estructura: la simple copropiedad ya reparte las rentas entre los titulares. Ahora bien, cuando varios propietarios deciden formalizar una comunidad de bienes para gestionar el arrendamiento, esa entidad tributa en el llamado régimen de atribución de rentas: la comunidad no paga IRPF ni Sociedades, sino que atribuye los rendimientos a cada comunero, que los declara en su renta. En ciertos supuestos, la comunidad debe presentar además una declaración informativa anual ante Hacienda. Si tu caso tiene esta complejidad, conviene revisarlo con un profesional antes de la campaña.

Errores frecuentes que conviene evitar

• Que declare solo uno «para simplificar». Deja a los demás copropietarios sin declarar unos ingresos que Hacienda puede detectar, y desvirtúa el reparto de la reducción y los gastos.
• Confundir quién firma con quién es dueño. El titular del contrato o de la cuenta no determina el reparto; lo hace la cuota de propiedad.
• No prorratear los gastos. Cada gasto deducible se reparte con el mismo porcentaje que los ingresos; deducir de más es una vía directa a una comprobación.

En resumen

Alquilar un piso entre varios propietarios no complica la fiscalidad tanto como parece: cada uno declara su parte de ingresos y de gastos según su cuota, aplica su reducción y responde de lo suyo. Lo importante es partir de la titularidad correcta y prorratear con orden todos los conceptos. Si prefieres no lidiar con contratos, recibos y reparto de cuentas entre copropietarios, en Rubirent nos ocupamos de todo: fijamos la renta, seleccionamos un inquilino solvente y dejamos la documentación impecable. Descubre nuestros planes de gestión del alquiler y alquila con la tranquilidad de tenerlo todo en regla.