Donar un piso a un hijo en Madrid: qué impuestos se pagan en 2026

Muchos propietarios madrileños se hacen la misma pregunta al llegar a cierta edad: ¿me conviene donar un piso a un hijo en Madrid ahora o es mejor dejárselo en herencia? La decisión suele acabar en los impuestos, y ahí hay una confusión muy extendida: se da por hecho que, con la bonificación madrileña, donar «no cuesta nada». No es exacto. El impuesto de donaciones en Madrid está prácticamente bonificado, cierto, pero en la operación intervienen otros dos tributos que no lo están: el IRPF de quien dona y la plusvalía municipal. Te explicamos quién paga qué, en qué plazos y cuándo compensa.

Sin notario no hay donación

Antes de hablar de impuestos, la forma. El artículo 633 del Código Civil exige que la donación de un bien inmueble se haga en escritura pública, con expresión individual de los bienes donados y de las cargas que asuma quien los recibe. Un documento privado entre padre e hijo no sirve: la donación sería nula, y de paso perderías la bonificación fiscal, que exige precisamente que la operación conste en documento público.

1. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones lo paga tu hijo

El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) recae sobre quien recibe el bien, no sobre quien lo entrega. En la Comunidad de Madrid se autoliquida con el modelo 651 ante la Agencia Tributaria autonómica, y el plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura.

La base imponible es el valor del inmueble, que desde 2022 se determina tomando como referencia el valor de referencia del Catastro, salvo que el valor declarado sea superior. Ya no vale poner una cifra simbólica en la escritura: si declaras por debajo del valor de referencia, Hacienda liquidará por él.

La buena noticia es la madrileña: la Comunidad de Madrid aplica una bonificación del 99 % de la cuota en las donaciones entre parientes de los Grupos I y II, es decir, entre padres e hijos, entre abuelos y nietos y entre cónyuges. En la práctica, de la cuota que salga solo se ingresa el 1 %, siempre que la donación esté formalizada en documento público. Es la misma bonificación que se aplica al heredar una vivienda en Madrid, así que, en este impuesto concreto, donar y heredar salen prácticamente igual de baratos.

2. El IRPF del donante: la sorpresa más frecuente

Aquí está el coste que casi nadie prevé. Para Hacienda, donar equivale a transmitir, y quien transmite un inmueble genera una ganancia o una pérdida patrimonial. Es decir: aunque no recibas ni un euro a cambio, la donación puede obligarte a pagar IRPF.

El cálculo es el mismo que en una venta: la diferencia entre el valor de transmisión —el declarado a efectos del Impuesto de Donaciones— y el valor de adquisición del piso. Si el resultado es positivo, esa ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos que arrancan en el 19 % y suben por tramos. Puedes ver el detalle del cálculo en nuestro artículo sobre cómo tributa la ganancia patrimonial en el IRPF.

Y ojo con la asimetría: si donas por debajo de lo que te costó y el resultado es una pérdida, esa pérdida no se puede computar. El artículo 33.5.c) de la Ley del IRPF excluye expresamente las pérdidas derivadas de transmisiones lucrativas entre vivos. La ganancia sí suma; la pérdida no resta.

Hay una excepción importante: si el donante tiene 65 años o más y lo que dona es su vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Lo explicamos con detalle en el artículo sobre cómo transmitir tu vivienda habitual sin pagar IRPF a partir de los 65. Cuidado: esa exención cubre la vivienda habitual, no un piso alquilado ni una segunda residencia.

3. La plusvalía municipal, otra vez para quien recibe

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana grava la revalorización del suelo desde que el donante compró el piso hasta que lo dona. En las transmisiones a título lucrativo, el obligado a pagarlo es el adquirente, o sea, el hijo que recibe la vivienda. También aquí el plazo es de 30 días hábiles.

Si no ha habido incremento de valor, no se paga, pero sigue siendo obligatorio declarar la operación ante el ayuntamiento. Repasamos el funcionamiento completo en la guía sobre la plusvalía municipal en Madrid.

¿Y si el piso está alquilado?

Donar un piso arrendado no rompe el contrato, igual que ocurre al comprar un piso con inquilino. El hijo pasa a ser el nuevo arrendador y ocupa la posición del anterior propietario, con las mismas condiciones, la misma renta y el mismo plazo. En la práctica, conviene ordenar tres cosas cuanto antes:

• Comunicar el cambio al inquilino por escrito, indicando la nueva cuenta en la que debe ingresar la renta.
• Traspasar la fianza depositada en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, para que figure a nombre del nuevo titular.
• Repartir el IRPF del año: cada uno declara las rentas del alquiler correspondientes a los meses en los que fue propietario.

Donar ahora o heredar después

Con el 99 % bonificado en ambos casos, la comparación se juega fuera del ISD. Donar en vida tiene sentido cuando el hijo necesita la vivienda ya, cuando quieres dejar cerrado el reparto o cuando el donante tiene 65 años o más y dona su vivienda habitual, porque entonces no hay IRPF. En cambio, esperar a la herencia evita por completo la ganancia patrimonial del transmitente: al heredar, esa plusvalía «se borra» y no tributa en el IRPF del fallecido.

Ten en cuenta, además, dos matices civiles: la donación a un hijo se imputa a su legítima y puede tener que traerse a colación al repartir la herencia, y la vivienda donada sale de tu patrimonio para siempre, con lo que pierdes el control sobre ella. Antes de firmar, haz números con un asesor: la diferencia entre donar y heredar puede ser de varios miles de euros.

En Rubirent trabajamos a diario con propietarios que reorganizan su patrimonio en Madrid. Si vas a donar un piso arrendado o el nuevo propietario quiere ponerlo en renta, echa un vistazo a nuestros planes de gestión del alquiler: nos ocupamos del contrato, del inquilino y del papeleo para que el cambio de titularidad no te cueste ni un disgusto.