Vender un piso en Madrid siendo no residente: la retención del 3 % y el modelo 210

Muchos pisos de Madrid pertenecen a dueños que viven fuera de España: emigrados por trabajo, herederos en el extranjero o inversores que compraron desde fuera. Cuando llega el momento de vender un piso siendo no residente, la operación no funciona igual que para quien vive aquí: el comprador está obligado a quedarse con parte del precio y el vendedor tiene que declarar en un plazo corto. Te interesa entender la retención del 3 %, el modelo 210 y quién paga la plusvalía municipal antes de sentarte en la notaría.

Cuándo eres no residente a efectos fiscales

No depende de tu nacionalidad, sino de dónde tributas. Con carácter general, Hacienda te considera residente fiscal en España si permaneces más de 183 días del año natural en territorio español o si radica aquí el núcleo principal de tus intereses económicos. Si no se cumple ninguno de esos criterios, eres no residente y tus rentas españolas tributan por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), no por el IRPF. Ten a mano un certificado de residencia fiscal de tu país: acredita tu situación y permite aplicar el convenio de doble imposición que corresponda.

La retención del 3 %: el comprador se queda con parte del precio

Es la particularidad que más sorprende. Cuando el vendedor es no residente sin establecimiento permanente, el comprador debe retener el 3 % de la contraprestación acordada e ingresarlo en Hacienda con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión. Lo establece el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR, aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004.

No es un impuesto extra: es un pago a cuenta de tu impuesto final. Cobras el 97 % del precio en la firma y el 3 % restante viaja a la Agencia Tributaria a tu nombre. Dos cautelas prácticas:

• Pide el ejemplar del modelo 211 en cuanto el comprador lo presente. Sin ese justificante no podrás descontarte la retención al declarar la ganancia.
• Si el comprador no retiene, el inmueble queda afecto al pago del menor entre la retención y el impuesto: es él quien se juega la casa que acaba de comprar.

El modelo 210: tienes unos cuatro meses

Retenido el 3 %, te toca a ti. La ganancia —o la pérdida— se declara con el modelo 210 en el plazo de tres meses desde que termina el mes que tiene el comprador para ingresar la retención; es decir, unos cuatro meses desde la escritura. El trámite está en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.

La ganancia se calcula con las reglas del IRPF, como diferencia entre:

• Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos e impuestos inherentes que hayas asumido tú (comisión de la agencia, notaría, certificados).
• Valor de adquisición: lo que pagaste en su día más los gastos e impuestos de aquella compra (ITP o IVA, notaría, registro) y las mejoras, restando las amortizaciones si el piso estuvo alquilado.

La diferencia tributa al 19 %, un tipo fijo que se aplica con independencia del país en el que residas: la distinción entre residentes en la Unión Europea y el resto afecta a los rendimientos del alquiler, no a la ganancia por la venta. Si compraste antes del 31 de diciembre de 1994, puedes rebajar la factura con los coeficientes de abatimiento, que solo alcanzan a la parte de ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006 y con un límite de 400.000 euros de valor de transmisión por contribuyente. El cálculo completo lo explicamos en cómo tributa la venta de un piso.

Si vives en la Unión Europea, la reinversión puede dejarlo en cero

Si resides en la Unión Europea, Islandia, Noruega o Liechtenstein y vendes la que fue tu vivienda habitual en España, puedes acogerte a la exención por reinversión comprando otra vivienda habitual —aunque esté fuera de España— dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta. La retención se practica igual y se recupera luego con el modelo 210. Los requisitos, en nuestra guía de la exención por reinversión.

Qué pasa si el 3 % supera tu impuesto

Ocurre a menudo, porque la retención se calcula sobre el precio y el impuesto, sobre el beneficio. Cuando el 3 % retenido supera la cuota resultante, el propio modelo 210 sirve para pedir la devolución del exceso, indicando una cuenta bancaria. Si vendiste con pérdida, la devolución puede ser del 3 % íntegro. No es automático: si no declaras, ese dinero se queda en Hacienda.

La plusvalía municipal la presenta el comprador

El impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos tiene una regla propia: cuando el vendedor es una persona física no residente, el comprador se convierte en sustituto del contribuyente y es quien debe presentar y pagar el impuesto ante el ayuntamiento. Muchos compradores descuentan ese importe del precio o lo pactan en la escritura: conviene hablarlo antes de firmar. Cómo se calcula lo tienes en nuestra guía de la plusvalía municipal en Madrid.

¿Y si el piso estaba alquilado hasta la venta?

Entonces tienes dos obligaciones distintas. Las rentas cobradas se declaran también con el modelo 210, que desde 2024 se agrupa con carácter anual y se presenta en los veinte primeros días de enero. Ojo: la reducción por alquiler de vivienda del IRPF no se aplica en el IRNR. Tipos y gastos deducibles, en el impuesto de no residentes por alquiler en Madrid.

Tres consejos antes de firmar

1. Consigue con tiempo el NIE y el certificado de residencia fiscal: sin NIE no hay escritura ni declaración posibles.
2. Reúne la escritura de compra y las facturas de gastos y reformas: sin justificantes, pagarás por una ganancia mayor.
3. Deja por escrito quién asume la plusvalía municipal y quién presenta el modelo 211.

En resumen

Vender siendo no residente no sale más caro: sale más burocrático. Tributas por la misma ganancia, pero adelantas un 3 % que después se ajusta, y los plazos corren desde el día de la firma.

Y si dudas entre vender tu piso de Madrid o ponerlo en alquiler, en Rubirent te ayudamos a hacer números y a gestionarlo de principio a fin, vivas donde vivas. Echa un vistazo a nuestros planes de gestión del alquiler y lo vemos contigo.