Derrama de la comunidad en el alquiler: ¿se puede deducir en el IRPF?

Llega la carta de la comunidad: hay que arreglar el tejado, rehabilitar la fachada o instalar un ascensor, y toca pagar una derrama. Si tienes el piso alquilado en Madrid, la duda es inmediata: ¿puedo deducir esa derrama de la comunidad en el alquiler cuando haga el IRPF? La respuesta, como casi todo lo que toca Hacienda, es «depende». Y depende de un único factor: si la derrama sirve para reparar y conservar el edificio o para mejorarlo. Vamos a aclararlo para que no pagues de más ni te lleves un susto en una revisión.

Qué es una derrama y quién la paga

Una derrama es un pago extraordinario que aprueba la junta de propietarios para cubrir un gasto que no cabe en la cuota ordinaria: una obra en la fachada, la reparación del ascensor, un tejado, la instalación de placas solares o el refuerzo del fondo de reserva. A diferencia de la cuota mensual, no es un importe recurrente, sino puntual y vinculado a una obra o gasto concreto.

La derrama la paga el propietario, no el inquilino. Los gastos generales y extraordinarios de la comunidad corresponden al dueño del inmueble, salvo pacto expreso y por escrito para repercutir determinados gastos, dentro de los límites de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si tienes dudas sobre cómo se reparten los recibos de la comunidad, lo vemos en detalle en nuestra guía sobre quién paga los gastos de comunidad en el alquiler.

La regla de oro fiscal: reparación se deduce, mejora se amortiza

El artículo 23.1 de la Ley del IRPF permite restar los gastos necesarios para obtener los rendimientos del alquiler, pero distingue entre dos tipos de obra. Y esa distinción marca cómo tributa tu derrama:

• Reparación y conservación: sirve para mantener el uso normal del edificio y reponer elementos deteriorados que ya existían. La derrama es un gasto deducible en el mismo año en que se paga.
• Mejora o ampliación: aumenta la calidad, la habitabilidad o alarga la vida del inmueble por encima de lo que tenía, o añade algo nuevo. La derrama no se deduce de golpe: se amortiza.

Es la misma lógica que aplica a cualquier obra en el piso, algo que explicamos con más ejemplos en el artículo sobre deducir la reforma del piso alquilado.

Derramas que se deducen como gasto del año

Si la derrama financia una obra de conservación o reparación, el importe que te corresponde según tu coeficiente de participación se resta íntegro en la declaración de ese ejercicio. Son casos típicos:

• Reparar o impermeabilizar el tejado o la cubierta.
• Rehabilitar o pintar la fachada deteriorada.
• Arreglar una avería del ascensor que ya existía.
• Sustituir bajantes, tuberías o la instalación eléctrica común dañada.

Ahora bien, hay un límite: la suma de los gastos de reparación y conservación más los intereses de los préstamos del inmueble no puede superar los ingresos íntegros que te haya dado el piso en el año. Si tu derrama es muy alta y se pasa de ese tope, el exceso no se pierde: puedes deducirlo en los cuatro años siguientes, respetando ese mismo límite cada año.

Derramas que se amortizan al 3 %

Cuando la derrama paga una mejora —algo que antes no existía o que revaloriza el edificio— no puedes restarla de golpe. Se suma al valor de adquisición del inmueble y se recupera poco a poco vía amortización, normalmente al 3 % anual sobre el mayor del coste o del valor catastral de la construcción. Entran aquí, por ejemplo:

• Instalar un ascensor donde nunca lo hubo.
• Cerrar o ampliar zonas comunes para ganar superficie.
• Colocar por primera vez placas solares o un sistema que el edificio no tenía.

La frontera práctica es la de siempre: si la obra repone algo que ya existía, es conservación y se deduce; si incorpora algo nuevo, es mejora y se amortiza. Puedes repasar cómo se calcula ese porcentaje en la guía de amortización del alquiler en el IRPF.

El fondo de reserva y la cuota ordinaria

No todo se deduce al ritmo de la derrama. La cuota ordinaria de la comunidad es un gasto corriente deducible en el año, igual que el IBI o el seguro. En cuanto a las aportaciones al fondo de reserva, el criterio prudente es imputar el gasto cuando ese fondo se destina de forma efectiva a una obra concreta, calificándolo entonces como reparación o como mejora según su naturaleza. Ante la duda, guarda el acta de la junta que detalla en qué se emplea el dinero.

Requisitos para poder deducir

Para deducir cualquier derrama tienes que cumplir dos condiciones básicas:

• Que el piso esté alquilado o en expectativa acreditada de alquiler. Si lo tienes vacío y sin intención de arrendarlo, la derrama no genera gasto deducible.
• Conservar la documentación: el acta de la junta que aprueba la derrama, los recibos de pago y el desglose de la obra. Es tu prueba si Hacienda pregunta.

En resumen

Recordar la regla es sencillo: si la derrama repara, deduces en el año; si mejora, amortizas al 3 %. Calificarla bien puede rebajar de forma notable tu factura con Hacienda, y hacerlo mal es una liquidación paralela esperando a ocurrir. Guarda siempre el acta y las facturas. Y si prefieres despreocuparte de la fiscalidad y del papeleo del alquiler, en Rubirent nos encargamos de todo: descubre nuestros planes de gestión del alquiler y alquila con todo en regla.