Deducir la reforma del piso alquilado: ¿gasto o amortización en el IRPF?

Has hecho obras en tu piso de Madrid y llega la gran duda: ¿puedes deducir la reforma del piso alquilado en el IRPF? La respuesta, como casi todo en Hacienda, es «depende». La clave está en distinguir si lo que has hecho es una reparación o conservación —que se resta como gasto en el mismo año— o una mejora o ampliación, que no se deduce de golpe, sino a través de la amortización. Confundir ambos conceptos es uno de los errores más frecuentes del propietario y puede acabar en una liquidación paralela de Hacienda. Vamos a aclararlo.

La regla general: solo deduces si el piso genera renta

El artículo 23.1 de la Ley del IRPF permite restar los gastos necesarios para obtener los rendimientos del alquiler, pero con una condición previa: el inmueble tiene que estar arrendado o en expectativa acreditada de alquiler. Si reformas un piso que tienes vacío y no vas a alquilar, esas obras no te generan ningún gasto deducible. Por eso, antes de mirar la fiscalidad, conviene tener claro cómo se declara el alquiler; puedes repasarlo en nuestra guía de gastos deducibles del alquiler en el IRPF.

Reparación y conservación: gasto deducible en el año

Son gastos de conservación y reparación los que sirven para mantener el uso normal de la vivienda y para reponer o sustituir elementos que ya existían y se han deteriorado. Entran aquí, por ejemplo:

• Pintar, sanear humedades o arreglar desperfectos.
• Reparar o sustituir instalaciones de fontanería, electricidad, calefacción o persianas.
• Cambiar la caldera, las ventanas, las puertas, los sanitarios o un suelo estropeado por otros equivalentes.

Estos importes se deducen íntegros en el mismo ejercicio en que se pagan. Ahora bien, hay un límite: la suma de los gastos de reparación y conservación más los intereses de los préstamos del inmueble no puede superar los ingresos íntegros que te haya dado ese piso en el año. El exceso no se pierde: puedes deducirlo en los cuatro años siguientes, respetando cada año ese mismo tope.

Mejora y ampliación: se amortiza, no se resta de golpe

La cosa cambia cuando la obra va más allá de mantener el piso. Hablamos de mejora cuando aumentas la calidad, la habitabilidad o alargas la vida útil del inmueble por encima de lo que tenía, y de ampliación cuando añades superficie o elementos nuevos. Algunos ejemplos:

• Cerrar una terraza para ganar metros habitables.
• Instalar un ascensor en el edificio.
• Poner por primera vez aire acondicionado o calefacción donde no había.
• Una reforma integral que transforma y revaloriza la vivienda.

Estas cantidades no se deducen como gasto del año: se suman al valor de adquisición del inmueble y se recuperan poco a poco vía amortización, al 3 % anual sobre el mayor del coste o del valor catastral de la construcción (nunca sobre el valor del suelo). Te explicamos el cálculo en el artículo sobre la amortización del alquiler en el IRPF.

La frontera práctica: sustituir frente a instalar por primera vez

La línea que separa un caso del otro suele estar en si repones algo que ya existía o si incorporas algo nuevo:

• Sustituir la caldera vieja por una nueva es conservación: gasto deducible.
• Instalar calefacción donde nunca la hubo es mejora: se amortiza.
• Cambiar las ventanas antiguas por otras nuevas, aunque aíslen mejor, suele admitirse como sustitución de un elemento existente y, por tanto, como gasto.

Muebles y electrodomésticos: su propia amortización

Si alquilas el piso amueblado, los muebles y electrodomésticos que cedes con la vivienda tampoco se deducen de una vez. Se consideran bienes con vida útil propia y se amortizan según las tablas, habitualmente en torno al 10 % anual. Conviene reflejar cada elemento y su fecha de compra para calcular bien esa amortización año a año.

Guarda las facturas y no fuerces la calificación

Deducir bien exige poder demostrarlo. Ten en cuenta estas cautelas:

• Conserva las facturas completas y el justificante de pago (mejor por transferencia o tarjeta que en efectivo).
• Que las facturas estén a nombre del propietario que declara el alquiler.
• No catalogues una mejora como reparación solo para deducirla antes: si Hacienda revisa, recalifica el gasto y te reclama la diferencia con intereses.

Una duda habitual es qué pasa con las obras hechas justo antes de alquilar: si están orientadas a poner el piso en condiciones para arrendarlo y luego efectivamente lo alquilas, la reparación es deducible; la mejora, en cambio, siempre irá por amortización.

En resumen

Bien planteada, la fiscalidad de una reforma puede rebajar de forma notable tu factura con Hacienda; mal planteada, es una liquidación paralela esperando a ocurrir. La regla es sencilla de recordar: si mantienes, deduces; si mejoras, amortizas. Y siempre con las facturas guardadas. Si prefieres alquilar con todo en regla —contrato, recibos y fiscalidad al día—, en Rubirent nos ocupamos de ello: descubre nuestros planes de gestión del alquiler y olvídate del papeleo.