Rendimiento del capital inmobiliario: cómo se calcula el alquiler en el IRPF

Cuando alquilas un piso en Madrid, la renta que cobras no es dinero libre de impuestos: Hacienda la considera un rendimiento del capital inmobiliario y debes incluirla en tu declaración de la renta. La buena noticia es que declarar el alquiler en el IRPF no significa tributar por todo lo que ingresas: la ley te permite restar gastos y aplicar una reducción que rebaja notablemente la factura. En esta guía te explicamos, paso a paso, cómo se calcula el rendimiento neto del alquiler y qué debes tener en cuenta como propietario.

Qué es el rendimiento del capital inmobiliario

Los artículos 22 a 24 de la Ley del IRPF definen como rendimientos del capital inmobiliario los que proceden del arrendamiento o de la cesión de uso de bienes inmuebles que no estén afectos a una actividad económica. En cristiano: el dinero que ingresas por alquilar tu vivienda de Madrid a un particular tributa por esta vía, y va a la base imponible general del IRPF, sumándose a tus otros ingresos (como el sueldo) y tributando al tipo que te corresponda según tu escala. No es una renta del ahorro, sino un rendimiento que engorda tu base general.

Paso 1: los ingresos íntegros

El punto de partida es el rendimiento íntegro: la suma de todo lo que cobras al inquilino a lo largo del año por el arrendamiento. Aquí entra la renta mensual y cualquier cantidad adicional que el inquilino te pague y que no sea el IVA (el alquiler de vivienda habitual no lleva IVA). Si le repercutes gastos como el IBI o la comunidad, esos importes también cuentan como ingreso íntegro para ti, aunque después los puedas deducir. La fianza no es un ingreso: es una garantía que custodias y devuelves al final.

Paso 2: los gastos deducibles

Del rendimiento íntegro se restan los gastos necesarios para obtener esas rentas, y aquí es donde el propietario bien informado ahorra. Son deducibles, entre otros:

• El IBI, la tasa de basuras y otros tributos y recargos que recaigan sobre el inmueble.
• Los gastos de comunidad de propietarios.
• Los intereses del préstamo hipotecario y los gastos de financiación.
• El seguro del hogar y el seguro de impago, si lo tienes.
• Los gastos de reparación y conservación (pintar, arreglar una caldera, sustituir elementos deteriorados).
• La amortización del inmueble y de los muebles.

Hay un matiz importante con los intereses y los gastos de reparación: su deducción no puede superar la cuantía de los ingresos íntegros de ese ejercicio, aunque el exceso se puede aplicar en los cuatro años siguientes. Puedes ver el detalle en nuestra guía de gastos deducibles del alquiler en el IRPF.

Paso 3: la amortización

La amortización merece capítulo aparte porque es una deducción que no te cuesta dinero de tu bolsillo cada año, pero que rebaja el rendimiento. Con carácter general, se deduce el 3 % anual sobre el mayor de dos valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en ningún caso el valor del suelo. Es una de las partidas que más reduce la factura fiscal y a la que muchos propietarios no sacan partido. Te explicamos cómo se calcula en el artículo sobre la amortización del alquiler en el IRPF.

Paso 4: la reducción del rendimiento neto

Una vez restados los gastos, obtienes el rendimiento neto. Si el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino (no a alquiler de temporada ni turístico), sobre el rendimiento neto positivo se aplica una reducción, del 50 % con carácter general y superior en determinados supuestos, como los pisos situados en zonas de mercado tensionado. Esta reducción solo se aplica sobre los rendimientos declarados voluntariamente, un motivo más para no alquilar en negro. Los porcentajes y requisitos, en nuestro artículo sobre la reducción del IRPF por alquiler de vivienda.

Un ejemplo para verlo claro

Imagina un piso alquilado en Madrid por 1.000 € al mes, es decir, 12.000 € de ingreso íntegro anual. Supongamos estos gastos deducibles en el año:

• IBI y tasa de basuras: 500 €.
• Comunidad: 720 €.
• Seguro de hogar e impago: 300 €.
• Intereses de la hipoteca: 1.800 €.
• Amortización (3 % sobre el valor de construcción): 2.400 €.

El total de gastos asciende a 5.720 €, así que el rendimiento neto es de 6.280 € (12.000 − 5.720). Aplicando la reducción del 50 % por vivienda habitual, solo se integran en tu base imponible 3.140 €. Es decir, de 12.000 € cobrados, tributas sobre poco más de una cuarta parte. Son cifras de ejemplo: cada caso depende de sus propios números.

¿Y si el piso está vacío parte del año?

Los meses en los que la vivienda no está alquilada no generan rendimiento del capital inmobiliario, pero sí obligan a declarar una imputación de renta inmobiliaria por ese periodo, que es un pequeño porcentaje del valor catastral. Lo explicamos en el artículo sobre el piso vacío en el IRPF. Por eso interesa reducir al máximo los periodos sin inquilino: además del alquiler que dejas de cobrar, Hacienda te imputa una renta por tener el piso a tu disposición.

Conclusión

Calcular bien el rendimiento del capital inmobiliario es lo que separa a un propietario que paga de más de otro que aprovecha todo lo que la ley le permite. La clave está en documentar cada gasto, aplicar la amortización y no perder la reducción declarando en plazo. Si prefieres despreocuparte del papeleo, en Rubirent te ayudamos a fijar la renta, encontrar un inquilino solvente y llevar la documentación en regla desde el primer día. Descubre nuestros planes de gestión del alquiler y alquila con tranquilidad.