Modelo 115: la retención del alquiler de local comercial en Madrid

Si alquilas un local comercial, una oficina o incluso un garaje a una empresa o a un profesional en Madrid, hay un detalle fiscal que conviene dominar: el inquilino no te ingresa toda la renta que figura en el contrato. Está obligado a practicar una retención del alquiler de local —hoy del 19 %— y a depositarla en Hacienda a tu nombre mediante el modelo 115. No es un impuesto extra, sino un anticipo de tu IRPF, pero entender bien cómo funciona te evita sustos cuando llegue la declaración de la renta.

Qué es la retención del alquiler de local

Cuando arriendas un inmueble urbano que no es vivienda —un local, una nave, una oficina o un garaje— y el inquilino lo utiliza para su actividad económica, la ley obliga a ese inquilino a retener una parte de la renta y a ingresarla en la Agencia Tributaria. Es lo mismo que ocurre con la nómina de un trabajador: la empresa retiene y adelanta a Hacienda un porcentaje que luego el contribuyente se descuenta en su declaración. El tipo de retención aplicable a los arrendamientos de inmuebles urbanos es del 19 % sobre la base, según la normativa vigente del IRPF.

En la práctica, si el alquiler pactado son 1.000 € al mes, el inquilino te transfiere 810 € e ingresa los 190 € restantes en Hacienda como retención a tu nombre. Ese dinero no se pierde: es un pago a cuenta de tu propio impuesto.

Cuándo hay retención y cuándo no

La clave está en quién es el inquilino y en el uso del inmueble. Hay retención cuando quien paga la renta es un empresario o profesional que destina el local a su actividad. No la hay, en cambio, en estos casos:

• Alquiler de vivienda habitual: el arrendamiento de vivienda está excluido de retención. Por eso, cuando alquilas un piso para vivir, el inquilino te paga la renta íntegra. Es una diferencia esencial frente al alquiler de un local comercial.
• Inquilino particular: si quien alquila tu local o tu garaje es una persona que no actúa como empresario ni profesional, no está obligada a retener.
• Rentas de escasa cuantía: no se practica retención cuando lo que un mismo inquilino te paga durante el año no supera los 900 € anuales.

Hay algún supuesto más de exención muy específico ligado a la actividad del arrendador, pero para el propietario medio la regla práctica es sencilla: local o garaje alquilado a una empresa, hay retención; vivienda o inquilino particular, no.

Modelo 115 y modelo 180: quién los presenta

Un punto que tranquiliza a muchos propietarios: el modelo 115 no lo presentas tú, sino el inquilino. Como arrendador, tú no tienes que hacer ningún trámite trimestral por esa retención. Es el inquilino, en su condición de retenedor, quien:

1. Presenta el modelo 115 cada trimestre —dentro de los primeros veinte días de abril, julio, octubre y enero— e ingresa las retenciones practicadas en ese periodo.
2. Presenta el modelo 180 en enero del año siguiente, un resumen anual que detalla todas las retenciones y a qué arrendadores corresponden.

Lo que sí te interesa como propietario es guardar los justificantes de las retenciones que te han practicado y pedir al inquilino el certificado anual. Esos importes son los que después consignas en tu declaración de la renta.

El 19 % es un anticipo, no un coste

Aquí es donde muchos se confunden. La retención no reduce tu ingreso real: es tu propio IRPF pagado por adelantado. En la declaración, tú incluyes la renta bruta completa como rendimiento del capital inmobiliario —los 1.000 € del ejemplo, no los 810 €— y a cambio te descuentas las retenciones soportadas como un pago ya realizado a Hacienda.

Si al hacer números la retención acumulada supera lo que finalmente te toca pagar por ese alquiler, la diferencia te sale a devolver. Y como en cualquier arrendamiento, puedes restar los gastos deducibles del alquiler —IBI, comunidad, seguro, reparaciones o amortización— para calcular el rendimiento neto sobre el que realmente tributas.

Ojo: la retención convive con el IVA

El alquiler de un local para una actividad económica no solo lleva retención: también está sujeto a IVA al 21 %, a diferencia del alquiler de vivienda, que está exento. Son dos cosas distintas que se calculan sobre la misma base y no se compensan entre sí. En una factura mensual de 1.000 € de renta, tú repercutes 210 € de IVA (que ingresas tú en Hacienda) y el inquilino te retiene 190 € de IRPF (que ingresa él). Puedes ver el detalle en nuestra guía sobre el IVA y el IRPF en el alquiler de plaza de garaje, donde ocurre exactamente lo mismo cuando el garaje se alquila por separado a una empresa.

Errores frecuentes que conviene evitar

• Creer que el garaje o el trastero alquilados aparte tributan como la vivienda: si se alquilan de forma independiente a un empresario, siguen las reglas del local, con IVA y retención.
• No declarar la renta bruta: hay que consignar el importe íntegro, no el que se recibe ya con la retención descontada.
• Perder los certificados de retención: sin ellos es más difícil justificar el pago a cuenta y reclamar la devolución que corresponda.

Conclusión

La retención del alquiler de local y el modelo 115 asustan más por el nombre que por su dificultad real. La obligación de presentar el modelo recae en el inquilino; tú, como propietario, solo tienes que declarar bien la renta y descontarte lo retenido. Lo importante es no mezclar los conceptos: vivienda sin retención ni IVA; local a empresa con retención del 19 % e IVA del 21 %.

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