¿Hay que darse de alta en Hacienda para alquilar un piso en Madrid?

Una de las primeras dudas de quien va a poner su vivienda en alquiler en Madrid es puramente fiscal: ¿hay que darse de alta en Hacienda para alquilar un piso? ¿Me convierto en autónomo? ¿Tengo que presentar el modelo 036 y pagar el IAE? La respuesta tranquiliza a la mayoría de propietarios: alquilar una vivienda como particular no te obliga a darte de alta como actividad económica ni a pagar cuota de autónomos. Pero hay matices que conviene conocer, sobre todo si alquilas un local, un garaje o varios inmuebles a la vez.

Alquilar tu vivienda no te convierte en autónomo

Cuando una persona física alquila un piso, la renta que cobra tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, no como rendimiento de una actividad económica. En la práctica, esto significa que declaras los ingresos del alquiler en tu declaración anual de la renta, restando los gastos deducibles, y nada más: no necesitas darte de alta como autónomo, no pagas cuota mensual a la Seguridad Social y no tienes que presentar declaraciones trimestrales por el simple hecho de tener un piso alquilado como vivienda.

Esta es la situación de la inmensa mayoría de propietarios: un particular con uno o varios pisos arrendados a inquilinos que los usan como vivienda habitual. Todo se resuelve en la Renta. Si quieres saber qué puedes restar, revisa nuestra guía de gastos deducibles del alquiler en el IRPF.

El IAE: por qué casi ningún propietario lo paga

El Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE) es el tributo que grava el ejercicio de actividades empresariales, y el alquiler de inmuebles figura en sus tarifas (epígrafe 861, «Alquiler de bienes inmuebles de naturaleza urbana»). Que aparezca ahí asusta a algún propietario, pero en la práctica casi nadie paga IAE por alquilar, por dos motivos:

• Las personas físicas están exentas del IAE, siempre, con independencia de lo que facturen. Si alquilas tus pisos como particular, no pagas.
• Las empresas y entidades con un importe neto de cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros también están exentas. Y aunque no lo estuvieran, el epígrafe de alquiler de viviendas prevé cuota cero cuando el valor catastral del conjunto de viviendas arrendadas no supera los 601.012,10 euros.

Dicho de otro modo: un propietario particular en Madrid no paga IAE por alquilar su vivienda. La duda de si «tengo que darme de alta en el IAE» se resuelve, para la mayoría, en un no.

¿Cuándo hay que presentar el modelo 036?

El modelo 036 (o su versión reducida, el 037) es la declaración censal con la que uno se da de alta ante Hacienda como empresario o profesional. La regla general es sencilla: el alquiler de vivienda está exento de IVA, así que un particular que solo arrienda pisos para uso residencial no está obligado a presentar declaración censal por esa actividad. Basta con declarar los rendimientos en la Renta.

La situación cambia cuando el arrendamiento sí lleva IVA. El alquiler de locales comerciales, plazas de garaje o trasteros por separado, u oficinas está sujeto y no exento de IVA al 21 %. En esos casos el propietario debe:

1. Darse de alta con el modelo 036/037 antes de empezar la actividad.
2. Repercutir el 21 % de IVA en cada recibo e ingresarlo con las autoliquidaciones trimestrales (modelo 303) y el resumen anual.

Por eso conviene distinguir bien qué alquilas. Lo detallamos en nuestros artículos sobre el alquiler de plaza de garaje y sobre el alquiler de local comercial.

El caso especial: cuando el alquiler es una actividad económica

Existe un supuesto en el que el alquiler de vivienda deja de ser rendimiento del capital inmobiliario y pasa a considerarse actividad económica. El artículo 27.2 de la Ley del IRPF lo condiciona a un único requisito: que para gestionar el arrendamiento se cuente con, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Si no tienes a nadie contratado para gestionar tus pisos —el caso normal—, tu alquiler es capital inmobiliario y no actividad económica, por muchos inmuebles que tengas.

Alcanzar esa condición de actividad económica sí implica obligaciones adicionales (alta censal, otra forma de tributar), pero es una situación reservada a grandes carteras profesionalizadas, no al propietario que gestiona su piso o dos con la ayuda de una agencia.

¿Y si alquilo a una empresa o de forma turística?

Alquilar a una empresa que destina el piso a vivienda de un empleado mantiene, por lo general, la exención de IVA, aunque aparecen matices con las retenciones; lo explicamos en el artículo sobre alquilar tu piso a una empresa. El alquiler turístico con servicios propios de la hostelería (limpieza periódica, cambio de ropa, recepción) es otra historia: ahí sí hay IVA reducido, alta censal y obligaciones específicas. Ante la duda, y según la normativa vigente, conviene contrastar cada caso antes de firmar.

En resumen

Si eres un particular y alquilas tu vivienda de Madrid como residencia de un inquilino, no tienes que darte de alta en Hacienda ni hacerte autónomo: declaras la renta obtenida en el IRPF y aplicas los gastos deducibles y la reducción que te corresponda. Solo entras en el terreno del modelo 036, el IVA y las declaraciones trimestrales si alquilas locales, garajes o trasteros por separado, o si tu actividad de arrendamiento cumple los requisitos para considerarse actividad económica.

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