Cómo tributa el alquiler turístico en el IRPF en Madrid

Alquilar el piso a turistas por días o semanas se ha vuelto habitual en Madrid, pero cómo tributa el alquiler turístico en el IRPF no es tan sencillo como en un arrendamiento de larga duración. La clave está en una pregunta que muchos propietarios pasan por alto: ¿prestas o no servicios propios de la industria hotelera? De la respuesta depende que tus ingresos se declaren como rendimiento del capital inmobiliario o como rendimiento de actividad económica, con consecuencias muy distintas en tu declaración de la renta.

La pregunta que lo decide todo: ¿prestas servicios de hostelería?

Hacienda distingue el alquiler turístico según si el propietario ofrece o no servicios complementarios propios de la industria hotelera durante la estancia del huésped. Se consideran servicios de hostelería, entre otros:

• Limpieza y cambio de ropa de cama y baño de forma periódica durante la estancia, no solo a la entrada y la salida.
• Recepción y atención permanente al cliente en un espacio destinado a ello.
• Servicios de restauración, lavandería o custodia de maletas.

En cambio, no se consideran servicios de hostelería la limpieza y el cambio de ropa a la entrada y la salida del huésped, la entrega de llaves, el mantenimiento puntual de la vivienda ni los servicios propios de la comunidad de propietarios. Estos son los que presta la inmensa mayoría de propietarios particulares.

Sin servicios de hostelería: rendimiento del capital inmobiliario

Si te limitas a ceder la vivienda sin prestar esos servicios —el caso más frecuente—, los ingresos tributan como rendimiento del capital inmobiliario, igual que cualquier alquiler. Declaras lo cobrado y puedes restar los gastos deducibles, pero solo en proporción a los días efectivamente alquilados: IBI, comunidad, seguro, suministros a tu cargo, intereses de la hipoteca, amortización y reparaciones.

Hay dos matices que conviene tener muy claros:

• No se aplica la reducción del 50 % del artículo 23.2 de la Ley del IRPF, porque esa reducción está reservada al arrendamiento de vivienda habitual del inquilino, y un alojamiento turístico no lo es. Ocurre lo mismo que explicamos en por qué el alquiler de temporada no aplica la reducción.
• Por los días en que la vivienda no está alquilada ni es tu residencia, Hacienda te obliga a declarar una imputación de rentas inmobiliarias, que es un rendimiento ficticio del 1,1 % o del 2 % del valor catastral, prorrateado por esos días.

Con servicios de hostelería: rendimiento de actividad económica

Si sí prestas servicios propios de la industria hotelera, la actividad deja de ser un simple arrendamiento y pasa a tributar como rendimiento de actividad económica. Esto cambia las reglas del juego:

• Debes darte de alta en Hacienda con el modelo 036 o 037 y en el epígrafe correspondiente del IAE.
• Deduces los gastos afectos a la actividad y no tienes que imputar rentas por los días sin ocupación.
• Asumes más obligaciones formales: libros registro, facturación y declaraciones periódicas.

También tributarías como actividad económica si tienes a una persona contratada a jornada completa para gestionar los alojamientos, aunque no prestes servicios de hostelería.

¿Y el IVA?

El IVA sigue la misma lógica. Cuando no hay servicios de hostelería, el alquiler turístico está exento de IVA, según el artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA. Cuando sí se prestan esos servicios, la operación pasa a estar sujeta y tributa al tipo reducido del 10 %, como cualquier servicio de alojamiento. Ten en cuenta, además, que si cedes la vivienda a una empresa para que la explote como alojamiento turístico, ese arrendamiento a la empresa sí lleva IVA al 21 %.

Antes que la fiscalidad, la licencia

Ningún ahorro fiscal compensa alquilar sin cumplir la normativa. Antes de anunciar tu piso como alojamiento turístico en Madrid, revisa los requisitos de licencia y registro de vivienda de uso turístico que exigen la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento, que te contamos en nuestra guía sobre el alquiler turístico en Madrid: licencia y requisitos. Sin la habilitación en regla te expones a sanciones que se suman a cualquier problema fiscal.

Conclusión

Para la mayoría de propietarios de Madrid, el alquiler turístico tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, sin la reducción del 50 % y con imputación de rentas por los días vacíos; solo cuando se prestan servicios de hostelería se convierte en actividad económica sujeta a IVA. Antes de decidirte, echa cuentas: en muchos casos, un alquiler tradicional bien gestionado ofrece más tranquilidad, menos obligaciones y una fiscalidad más amable. Si prefieres esa vía, en Rubirent nos encargamos de todo; descubre nuestros planes de gestión del alquiler y alquila sin complicaciones.