Alquilar en negro: los riesgos fiscales que asume el propietario

Cobrar la renta «en mano» y no incluirla en la declaración parece, sobre el papel, una forma sencilla de ahorrarse impuestos. Pero alquilar en negro es hoy una apuesta cada vez más arriesgada para el propietario. La Agencia Tributaria dispone de más información que nunca y, cuando destapa un alquiler no declarado, la factura final —entre cuota, recargos y sanciones— supera con creces lo que se pretendía ahorrar. Si tienes un piso alquilado en Madrid, te interesa entender por qué no declarar sale caro y cómo hacerlo bien.

Qué significa alquilar «en negro»

Hablamos de alquilar en negro cuando el propietario no declara en el IRPF los ingresos que obtiene por arrendar su vivienda, tanto si hay un contrato firmado como si el acuerdo es meramente verbal. No es un problema del inquilino: quien incumple su obligación fiscal y responde ante Hacienda es el arrendador, porque las rentas del alquiler son un rendimiento del capital inmobiliario que hay que incluir en la declaración de la renta.

Hacienda cruza cada vez más datos

La idea de que un alquiler «pequeño» pasa desapercibido ha quedado desfasada. Hacienda cruza automáticamente decenas de fuentes de información, y basta con que una de ellas cante para que salte la alarma:

• La declaración del propio inquilino: en la Comunidad de Madrid existe una deducción autonómica por arrendamiento de vivienda habitual para menores de 35 años. Para aplicarla, el inquilino debe consignar el NIF del arrendador, lo que revela quién está cobrando una renta.
• El depósito de la fianza: en Madrid la fianza del alquiler se deposita en la Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid. Ese trámite deja constancia de la existencia del contrato.
• Los anuncios en portales, los suministros a nombre del inquilino y los movimientos bancarios periódicos por el mismo importe, que dibujan el patrón de un alquiler.

Con todos estos datos, identificar un arrendamiento oculto es cada vez más fácil, y Hacienda puede revisar los últimos cuatro años no prescritos.

Pierdes la reducción del IRPF: la consecuencia más cara

Este es el punto que muchos propietarios desconocen. El artículo 23.2 de la Ley del IRPF permite aplicar una reducción sobre el rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual —del 50 % con carácter general, y superior en determinados supuestos—, pero solo sobre los rendimientos declarados voluntariamente por el contribuyente antes de que Hacienda inicie cualquier comprobación. Puedes ver cómo funciona en nuestro artículo sobre la reducción del IRPF por alquiler de vivienda.

La consecuencia es demoledora: si es Hacienda quien descubre el alquiler, pierdes esa reducción y tributas por el 100 % de la renta obtenida. Lo que habrías declarado tributando sobre la mitad pasa a computar entero, y encima con recargos y sanción.

Sanciones, recargos e intereses de demora

Dejar de ingresar la cuota que correspondía es una infracción tributaria. Según el artículo 191 de la Ley General Tributaria, la sanción va del 50 % de la cuota no ingresada en las infracciones leves hasta el 150 % en las muy graves, en función de factores como la ocultación o el importe defraudado. A la cuota y la sanción se suman los intereses de demora por cada año de retraso. Sumando la pérdida de la reducción, la regularización forzosa puede multiplicar por varias veces el impuesto que se pretendía evitar.

Ya he alquilado en negro: ¿cómo lo regularizo?

Si te adelantas a Hacienda, el golpe es mucho menor. Presentar una declaración complementaria de forma voluntaria, antes de recibir ningún requerimiento, evita la sanción: solo se aplican los recargos por presentación fuera de plazo del artículo 27 de la Ley General Tributaria, que van del 1 % más un 1 % adicional por cada mes de retraso, hasta un máximo del 15 % pasado el primer año. Además, al regularizar de forma voluntaria conservas la reducción del rendimiento y puedes descontar los gastos deducibles del alquiler de esos ejercicios.

La forma tranquila: declararlo bien desde el principio

Declarar el alquiler no significa renunciar a la rentabilidad. Entre la reducción del 50 % y los gastos deducibles —IBI, comunidad, seguro, intereses, amortización o reparaciones—, la carga fiscal real de un alquiler de vivienda bien declarado suele ser mucho más baja de lo que el propietario imagina, y sin ningún riesgo de sanción. Llevar el contrato, los recibos y la fiscalidad en regla es, además, lo que te protege el día que surge un impago o un conflicto.

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